전세자금대출, 알기 쉽게 정리 해드립니다 2024 HUG LH SH HF 초년생

 

 

안녕하세요,

 

오늘은 전세자금 대출에 대해 알아볼 것입니다.

저도 그렇고 청년들도 그렇고 전세자금 대출은 상당히 유리한 조건에서 사용할 수 있는 국가 복지인데요.

 

전세자금대출은 한국의 독특한 주거 형태인 전세 계약 시 필요한 보증금을 마련하기 위해 금융기관에서 제공하는 대출 상품입니다. 이를 통해 세입자는 부족한 자금을 보충하여 주거 안정을 도모할 수 있다는 장점이 있어요.

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전세자금대출의 주요 종류:

1. 정부 지원 전세자금대출:
   • 버팀목 전세자금대출: 주택도시기금에서 지원하는 상품으로, 무주택 세대주를 대상으로 합니다. 부부 합산 연소득 5,000만 원 이하인 경우 신청 가능하며, 대출 한도는 보증금의 80% 이내, 최대 2억 원입니다.
   • 신혼부부 전세자금대출: 혼인 신고 7년 이내의 신혼부부를 대상으로 하며, 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하인 경우 신청 가능합니다. 대출 한도와 조건은 버팀목 전세자금대출과 유사합니다.
   • 청년 전세자금대출: 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년을 대상으로 하며, 부부 합산 연소득 5,000만 원 이하인 경우 신청 가능합니다. 대출 한도는 보증금의 80% 이내, 최대 1억 원입니다.
2. 보증기관을 통한 전세자금대출:
   • 주택금융공사 (HF): 주택금융공사의 보증을 통해 대출을 실행하며, 보증금의 80% 이내에서 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다. 무주택자와 1주택자 모두 신청할 수 있으나, 소득 및 주택 보유 여부에 따라 한도가 달라집니다.
   • 주택도시보증공사 (HUG): HUG의 보증을 통해 대출을 실행하며, 보증금의 80% 이내에서 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다. 소득 제한이 없으나, 주택 유형과 임대인의 동의 여부 등에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
   • 서울보증보험 (SGI): SGI의 보증을 통해 대출을 실행하며, 보증금의 80% 이내에서 무주택자는 최대 5억 원, 1주택자는 최대 3억 원까지 대출이 가능합니다. 보증료가 없으나, 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다.

 

전세자금대출 신청 시 고려사항:

• 임대인 동의 여부: 일부 보증기관을 통한 대출의 경우 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다. 예를 들어, HUG 보증을 통한 대출은 임대인의 채권양도 동의가 요구됩니다.
• 소득 및 신용 조건: 대출 상품에 따라 소득 및 신용 조건이 다르므로, 본인의 상황에 맞는 상품을 선택해야 합니다.
• 대출 한도 및 금리: 대출 한도는 보증금의 80% 이내에서 정해지며, 각 상품별로 최대 한도가 다릅니다. 금리 또한 상품과 금융기관에 따라 차이가 있으므로, 사전에 확인이 필요합니다.

 

근데 요즘은, 이게 받기가 어려워졌습니다.

 

금융당국은 전세자금대출의 급증과 이에 따른 리스크를 관리하기 위해 임대인의 상환 능력을 평가하는 방안을 검토하고 있습니다. 이는 전세 사기 및 역전세 등의 문제를 예방하기 위한 조치로, 향후 전세자금대출 심사 시 임대인의 신용평가가 도입될 가능성이 있습니다

 

전세자금대출은 주거 안정을 위한 중요한 금융 상품이므로, 본인의 상황에 맞는 상품을 신중하게 선택하고, 관련 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

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자주 묻는 질문에 대해, 알아보겠습니다.

 

Q: 먼저, 전세로 거주하는 집의 집주인이 중간에 바뀌었는데 그리고 2년이 지나서 다시 계약을 할 때 계약갱신청구권을 사용안하고 연장했어. 그럼 2년 뒤에 내가 계약갱신청구권을 요구하면서 전세액의 5퍼센트만 증액할 수 있나?

 

A: 임대차 계약 기간 중 집주인이 변경되었고, 2년 후 계약갱신청구권을 사용하지 않고 계약을 연장하셨다면, 이는 일반적으로 '묵시적 갱신'으로 간주됩니다. 묵시적 갱신의 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되며, 임대료 증액은 원칙적으로 불가능합니다.

 

따라서, 묵시적 갱신 상태에서 임대인이 임대료를 인상하려면 임차인의 동의가 필요하며, 법적으로는 증액이 허용되지 않습니다. 만약 임대인이 임대료 인상을 요구하고자 한다면, 임차인의 계약갱신청구권 행사를 통해 최대 5% 이내에서 증액이 가능합니다

 

따라서, 현재 묵시적 갱신 상태에서 임대인이 임대료를 인상하려면 임차인의 동의가 필요하며, 법적으로는 증액이 허용되지 않습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 최대 5% 이내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.

 

Q: 그럼 만약에 이 경우에 기존에 받고 있던 대출은 hug 대출인데, 2.1억의 80% 거든. 그러면 다음번에 대출을 이어할 때 2.1억의 5퍼센트가 인상된 금액으로 다시 대출을 받는다고 하자. 이 경우 무직인 경우에도 가능해? 전에는 직장인이었는데 현재는 무직이 되었어.

 

현재 무직 상태에서 기존 HUG 전세자금대출을 연장하거나 증액하는 경우에 대해 궁금하신 것으로 이해했습니다.

기존 대출 연장 시: HUG 전세자금대출은 대출 만기 시 연장이 가능합니다. 이때, 연장 심사에서는 대출자의 현재 소득 상태를 확인합니다. 따라서, 현재 무직 상태라면 연장 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다. 그러나 일부 사례에서는 무직자도 연장이 승인된 경우가 있으므로, 정확한 가능 여부는 해당 금융기관과 직접 상담하시는 것이 좋습니다.

대출 증액 시: 전세금이 5% 인상되어 대출 금액을 증액하려는 경우, 이는 새로운 대출 신청으로 간주됩니다. HUG 대출은 주택의 가치를 평가하여 대출 한도를 결정하므로, 무직자도 신청이 가능합니다. 그러나 대출 심사 시 신용도, 기존 부채, 주택의 상태 등 다양한 요소를 종합적으로 평가하므로, 무직 상태가 대출 승인에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

오늘 알아본 케이스와 전세자금 대출, 잘 활용하여 자산 증식의 지렛대로 삼는 것은 어떨까요?

 

감사합니다 :)